Contrato de Fideicomiso Inmobiliario
CONTRATO DE FIDEICOMISO INMOBILIARIO
República del Ecuador Escritura Pública de Constitución de Fideicomiso Mercantil Inmobiliario
IDENTIFICACIÓN DEL DOCUMENTO
- Tipo de documento: Contrato de Fideicomiso Mercantil Inmobiliario
- Fundamento legal: Ley de Mercado de Valores, Arts. 109-127; Libro II del Código Orgánico Monetario y Financiero (COMF); Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras, de Valores y Seguros, Sección IV (Fideicomisos)
- Nombre del fideicomiso: "FIDEICOMISO INMOBILIARIO [NOMBRE DEL PROYECTO]"
- Fecha de constitución: [CIUDAD], [DÍA] de [MES] de [AÑO]
- Notaría: [NOMBRE], Notario/a [NÚMERO] del Cantón [CANTÓN]
- Número de escritura: [NÚMERO] / Protocolo: [NÚMERO]
COMPARECIENTES
CONSTITUYENTE / FIDEICOMITENTE:
Yo/Nosotros, [NOMBRE COMPLETO O RAZÓN SOCIAL], con cédula de ciudadanía / RUC número [NÚMERO], representado/a legalmente por [NOMBRE DEL REPRESENTANTE LEGAL], en caso de persona jurídica, según poder que se adjunta; domiciliado/a en [CIUDAD]; en adelante denominado/a "EL CONSTITUYENTE".
FIDUCIARIA:
La compañía [RAZÓN SOCIAL DE LA FIDUCIARIA], con RUC número [NÚMERO], debidamente autorizada por la Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros del Ecuador, mediante Resolución No. [NÚMERO] de fecha [FECHA], para actuar como administradora de negocios fiduciarios; representada legalmente por [NOMBRE DEL REPRESENTANTE LEGAL], cédula [NÚMERO], en virtud de [INSTRUMENTO DE REPRESENTACIÓN]; domiciliada en [CIUDAD]; en adelante denominada "LA FIDUCIARIA".
BENEFICIARIOS:
Los beneficiarios del presente fideicomiso serán:
- Beneficiario de gestión (Constructor / Promotor): [NOMBRE O RAZÓN SOCIAL], RUC [NÚMERO].
- Beneficiarios finales (Compradores de unidades): Todas las personas naturales o jurídicas que suscriban contratos de promesa de compraventa de las unidades del proyecto inmobiliario, cuyos datos se registrarán en el Libro de Beneficiarios del fideicomiso a cargo de LA FIDUCIARIA.
DECLARACIONES PREVIAS
PRIMERA. — Descripción del Proyecto Inmobiliario
El presente fideicomiso se constituye para el desarrollo del siguiente proyecto inmobiliario:
- Nombre del proyecto: [NOMBRE DEL PROYECTO]
- Tipo de proyecto: [Conjunto habitacional / Edificio de departamentos / Centro comercial / Urbanización, etc.]
- Ubicación: [DIRECCIÓN COMPLETA: calle, sector, parroquia, cantón, provincia]
- Área del terreno: [ÁREA] m²
- Área total de construcción: [ÁREA] m²
- Número de unidades: [NÚMERO] (detalle: [NÚMERO] departamentos / [NÚMERO] locales / [NÚMERO] estacionamientos)
- Costo estimado del proyecto: USD $[MONTO TOTAL]
- Plazo estimado de ejecución: [NÚMERO] meses desde el inicio de obras.
SEGUNDA. — Descripción del Terreno Aportado
EL CONSTITUYENTE transfiere en dominio fiduciario a LA FIDUCIARIA el siguiente bien inmueble:
- Clave catastral: [NÚMERO]
- Área: [ÁREA] m²
- Antecedente registral: Escritura inscrita en el R.P. del Cantón [CANTÓN], No. [NÚMERO], de fecha [FECHA]
Linderos:
| Punto | Colinda con | Extensión | |---|---|---| | Norte | [DESCRIPCIÓN] | [MEDIDA] m | | Sur | [DESCRIPCIÓN] | [MEDIDA] m | | Este | [DESCRIPCIÓN] | [MEDIDA] m | | Oeste | [DESCRIPCIÓN] | [MEDIDA] m |
TERCERA. — Punto de Equilibrio y Condición Suspensiva
El presente fideicomiso se ejecutará bajo condición suspensiva: el inicio de la construcción del proyecto quedará condicionado a que se alcance el punto de equilibrio, definido como:
- La suscripción de promesas de compraventa que representen como mínimo el [PORCENTAJE, ej. 40-60]% del total de unidades disponibles; Y/O
- La disponibilidad de financiamiento bancario aprobado por al menos USD $[MONTO]; Y/O
- El cumplimiento de los requisitos técnicos y legales para el inicio de obras (permisos, licencias, etc.).
CLÁUSULAS CONTRACTUALES
CLÁUSULA PRIMERA. — CONSTITUCIÓN DEL FIDEICOMISO
Por medio del presente instrumento, EL CONSTITUYENTE constituye a favor de LA FIDUCIARIA el FIDEICOMISO MERCANTIL INMOBILIARIO "[NOMBRE]", de conformidad con los Arts. 109 y siguientes de la Ley de Mercado de Valores, transfiriéndole el dominio fiduciario del bien inmueble descrito en la Declaración Segunda, así como todos los derechos, acciones y recursos que se especifican en el presente contrato, para que LA FIDUCIARIA los administre y destine exclusivamente al cumplimiento de la finalidad del fideicomiso.
El patrimonio del fideicomiso es autónomo y separado del patrimonio de EL CONSTITUYENTE y de LA FIDUCIARIA, de conformidad con el Art. 118 de la Ley de Mercado de Valores.
CLÁUSULA SEGUNDA. — FINALIDAD DEL FIDEICOMISO
La finalidad del presente fideicomiso es:
- Administrar el patrimonio fiduciario de forma transparente y segura.
- Recibir y custodiar los recursos económicos de los promitentes compradores.
- Verificar el cumplimiento de la condición del punto de equilibrio.
- Una vez alcanzado el punto de equilibrio, autorizar el inicio de la construcción y la disposición de los fondos para la ejecución del proyecto.
- Controlar el flujo de recursos durante la construcción conforme al cronograma de inversión.
- A la terminación del proyecto, transferir el dominio de cada unidad a los compradores correspondientes.
- Liquidar el fideicomiso una vez cumplida su finalidad.
CLÁUSULA TERCERA. — APORTES AL PATRIMONIO FIDUCIARIO
Constituirán el patrimonio del fideicomiso los siguientes bienes y recursos:
- Bien inmueble (terreno): Descrito en la Declaración Segunda, cuyo valor es de USD $[VALOR DEL TERRENO].
- Recursos de los compradores: Las sumas recibidas como reserva, anticipo y cuotas por parte de los promitentes compradores de unidades del proyecto.
- Desembolsos del crédito constructor: Los fondos del crédito bancario aprobado para la construcción.
- Rendimientos del patrimonio: Los intereses y demás rendimientos generados por los fondos en custodia.
- Otros aportes: [ESPECIFICAR SI HAY APORTES ADICIONALES DEL CONSTITUYENTE O TERCEROS].
CLÁUSULA CUARTA. — ADMINISTRACIÓN DEL PATRIMONIO
LA FIDUCIARIA administrará el patrimonio del fideicomiso con la diligencia de un buen padre de familia, debiendo:
- Abrir y mantener cuentas bancarias exclusivas del fideicomiso.
- Recibir y custodiar los fondos de los compradores hasta el inicio de obras.
- Liberar fondos al Constructor únicamente conforme al avance de obra debidamente verificado.
- Contratar auditoría de avance de obra cuando el monto o el plazo lo justifiquen.
- Llevar contabilidad independiente del fideicomiso.
- Presentar informes periódicos (mensuales) a EL CONSTITUYENTE y a los beneficiarios.
- Representar al fideicomiso en todos los actos legales necesarios.
CLÁUSULA QUINTA. — INSTRUCCIONES FIDUCIARIAS
LA FIDUCIARIA actuará exclusivamente conforme a las instrucciones fiduciarias emitidas por EL CONSTITUYENTE, dentro de los límites del presente contrato. Ninguna instrucción podrá comprometer el patrimonio autónomo para finalidades distintas a las establecidas en la Cláusula Segunda.
CLÁUSULA SEXTA. — DERECHOS DE LOS BENEFICIARIOS
Los beneficiarios del presente fideicomiso tendrán los siguientes derechos:
- Recibir información periódica sobre el avance del proyecto y el estado financiero del fideicomiso.
- Exigir el cumplimiento de las obligaciones de LA FIDUCIARIA.
- Recibir la transferencia del dominio de la unidad adquirida una vez concluida la construcción y cancelado el precio total.
- En caso de no alcanzarse el punto de equilibrio o de resolución del fideicomiso, recibir la devolución íntegra de los recursos aportados, con los rendimientos generados.
CLÁUSULA SÉPTIMA. — REMUNERACIÓN DE LA FIDUCIARIA
LA FIDUCIARIA percibirá por sus servicios los siguientes honorarios:
- Comisión de constitución: USD $[MONTO] pagadero a la firma del presente instrumento.
- Comisión de administración: [PORCENTAJE]% anual sobre el valor del patrimonio administrado, pagadera [mensual/trimestralmente].
- Comisión de éxito: [PORCENTAJE]% del valor total del proyecto, pagadera al cumplimiento de la finalidad.
CLÁUSULA OCTAVA. — PLAZO Y LIQUIDACIÓN DEL FIDEICOMISO
El presente fideicomiso tendrá una duración de [NÚMERO] años desde su constitución, prorrogable por acuerdo de las partes. El fideicomiso se liquidará cuando:
- Se haya transferido el dominio de todas las unidades a los compradores finales.
- Se hayan cancelado todos los créditos del proyecto.
- Se hayan cumplido todas las obligaciones del fideicomiso.
En caso de que el punto de equilibrio no se alcance en el plazo de [NÚMERO] meses, el fideicomiso se resolverá y LA FIDUCIARIA procederá a devolver los aportes a los compradores.
CLÁUSULA NOVENA. — SUPERVISIÓN DE LA SUPERINTENDENCIA
El presente fideicomiso queda sujeto al control y supervisión de la Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros, de conformidad con la Ley de Mercado de Valores y las resoluciones que esa entidad emita.
FIRMAS
| | | |---|---| | EL CONSTITUYENTE | LA FIDUCIARIA | | [NOMBRE O RAZÓN SOCIAL] | [RAZÓN SOCIAL DE LA FIDUCIARIA] | | C.C. / RUC: [NÚMERO] | RUC: [NÚMERO] | | Representante: [NOMBRE] | Representante: [NOMBRE] | | Firma: ___________________________ | Firma: ___________________________ |
NOTARIO/A PÚBLICO/A: [NOMBRE] — Notario/a [NÚMERO] del Cantón [CANTÓN] Sello y firma: ___________________________
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